La Ley 820 de 2003 establece las reglas que regulan el arrendamiento de vivienda urbana en Colombia y define los derechos y obligaciones tanto de propietarios como de arrendatarios. Para los propietarios, conocer esta norma es fundamental, especialmente cuando necesitan recuperar su inmueble, ya que existen diferentes causales, requisitos, tiempos de preaviso e indemnizaciones que deben tenerse en cuenta. En este artículo te explicamos, de manera sencilla, qué debes saber antes de solicitar la terminación de un contrato y la devolución de tu inmueble.

Regla de oro: avisar con 3 meses de anticipación

Para casi cualquier camino que elija, hay un paso que siempre aplica: avisarle al arrendatario por escrito, con mínimo 3 meses de anticipación, a través del servicio postal autorizado.

¿Por qué es tan importante? Porque si ese aviso no existe o no cumple la formalidad, el contrato se renueva automáticamente, por el mismo tiempo inicial. Un WhatsApp o una llamada no reemplazan el preaviso legal.

3 razones por las que el propietario puede terminar el contrato

La ley reconoce tres situaciones en las que usted puede pedir de vuelta el inmueble al terminar el contrato (o sus prórrogas) sin pagar indemnización, a cambio debe constituir una caución equivalente a 6 meses de arriendo a favor del arrendatario:

1. Porque usted lo necesita para vivir: Si va a ocupar el inmueble usted mismo, por lo menos durante un año, esta causal aplica.
2. Porque lo va a remodelar o va a construir de nuevo: Aplica cuando el inmueble se va a demoler para una construcción nueva, o cuando se necesita desocupar para hacer obras de reparación. Eso sí, no cualquier arreglo cuenta — tiene que ser una obra que realmente justifique que el inmueble quede vacío.
3. Porque lo vendió: Si ya tiene un contrato de compraventa firmado y debe entregar el inmueble libre de arrendatario, esta es su causal.

La caución es una garantía, no un pago: si dentro de los 6 meses siguientes a la entrega usted cumplió lo que invocó, la recupera. Si no, queda para el arrendatario.

¿Y si no encaja en ninguna de esas tres?

Existen también otras alternativas que ofrecen mayor flexibilidad al propietario para terminar el contrato, pero que implican el pago de una indemnización al arrendatario:

• Si el contrato lleva 4 años o más, puede terminarlo unilateralmente sin dar ninguna explicación. Aquí se paga una indemnización de 1.5 meses de arriendo, y ya no necesita caución.
• Si el contrato aún no llega a los 4 años pero está en una prórroga, también puede terminarlo sin dar razones, avisando con los mismos 3 meses de anticipación, pero pagando una indemnización equivalente a 3 meses de arriendo.

Cuando el que incumple es el arrendatario

Todo lo anterior aplica cuando usted, como propietario, toma la iniciativa. Pero también existen situaciones en las que puede pedir el inmueble de vuelta porque el arrendatario no está cumpliendo. En estos casos no tiene que pagar indemnización ni esperar los 3 meses de aviso — lo que sí necesita es poder demostrarlo:

• No pagó el arriendo a tiempo.
• No pagó los servicios públicos y por eso los cortaron, o no pagó las expensas comunes que le correspondían.
• Subarrendó, cedió el contrato o cambió el uso del inmueble sin su permiso.
• Generó problemas de convivencia con los vecinos, o usó el inmueble para algo indebido.
• Hizo modificaciones o daños al inmueble sin autorización.
• Incumplió el reglamento de propiedad horizontal, si aplica.

Cada causal tiene condiciones de comprobación propias. Un retraso aislado no equivale automáticamente a una restitución.

Los tres errores más costosos

• Confundir el numeral 7 con el numeral 8. No toda terminación cuesta tres cánones: ese valor corresponde solo al numeral 7.
• Avisar tarde o por el medio equivocado. Sin constancia del envío postal, el contrato se renueva.
• Recurrir a vías de hecho. Cambiar cerraduras, cortar servicios o retirar pertenencias no es una opción legal, aunque el contrato haya terminado. Si el arrendatario no entrega, el camino es judicial.

Antes de iniciar, tenga a la mano

• Copia del contrato.
• Fecha de inicio y de vencimiento.
• Si el contrato está en término inicial o en prórroga.
• Canon vigente.
• Datos y dirección de notificación del arrendatario.
• La causal que aplica.
• Los soportes que la respalden (permisos de obra, promesa de compraventa, comprobantes de incumplimiento).

Para tener todo más claro

En Inmobiliaria Ospina acompañamos a los propietarios en todo este proceso, desde identificar cuál es su caso hasta gestionar el aviso, la caución o la indemnización, para que recuperar su inmueble sea lo más simple posible. Si tiene una situación puntual, con gusto la revisamos juntos.

Este contenido tiene fines informativos y se basa en el artículo 22 de la Ley 820 de 2003. No reemplaza la asesoría jurídica ni el estudio de las particularidades de cada contrato.